导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhīrx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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