文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白(齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超(chāo)20％齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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