近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层(céng)资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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