OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益(yì)率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随后(h公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员òu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xià公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员ng)目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一(yī)些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但是(shì)这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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