饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所或(h放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉uò)渠(qú)道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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