导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(k菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救ǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuà菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救i)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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