饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在(zà廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思i)利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的(de)中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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