饱受争议(yì)的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市(shì)发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而(猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么ér)且(qiě)这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房(fáng)地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的(de)中介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视(shì)为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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