导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zh再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗èn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗rong>（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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