万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文法院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度(dù)，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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