饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的(de)意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了的重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服(fú)务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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